Es para mi un honor escribir un artículo en la web de mis amigos los letrados que integran el despacho Ius Urbis Abogados, Manuel Jiménez, Alvaro Ruiz y Ramon Seco.

La figura del agente urbanizador tiene su origen en la legislación urbanística valenciana de 1994, de la mano de un importante grupo de urbanistas entre los que se encuentran Javier García-Bellido o Gerardo Roger Fernández.

Su regulación se incorporó a la legislación nacional, en la Ley de suelo de 1998, estableciendo de forma indirecta la obligación de las Comunidades de regular una figura similar a la del agente urbanizador, regulación que ha mejorado en el artículo 6 de la actual Ley Nacional de Suelo. Las distintas Comunidades ha ido progresivamente regulando el urbanizador, aunque de muy distinta forma cada una de ellas.

La regulación en Andalucía es posiblemente la más peculiar de todas. Ni incorpora esta figura como el único sistema de ejecución del planeamiento, como lo hace Valencia o Castilla la Mancha ni tampoco se regula como un sistema de ejecución más como lo hace Extremadura, la Comunidad Vasca o Navarra. Se introduce en cada uno de los sistemas tradicionales de ejecución de compensación, expropiación y cooperación como una forma más de gestión de los mismos, denotando una clara desconfianza hacia esta figura por el legislador andaluz.

En el sistema de expropiación, se requiere en primer lugar su desarrollo reglamentario, por lo que en la practica no es aplicable. Se puede hacer referencia a que la gestión indirecta del sistema de expropiación puede materializarse a instancias de la administración o bien de un particular interesado en la gestión indirecta de un sector mediante el sistema de expropiación, que requerirá en primer lugar la declaración de incumplimiento del propietario incumplidor de los plazos para la ejecución del planeamiento y posterior modificación del sistema de compensación al de expropiación.

El sistema de cooperación también prevé la posibilidad de gestión indirecta a través del agente urbanizador, que es de suponer será el responsable de la gestión y además el que lleve a cabo las obras de urbanización. En este sistema no se remite afortunadamente a un posterior desarrollo reglamentario, por lo que la escasísima regulación podría ser paliada por una ordenanza municipal.

Finalmente, en el sistema de compensación, también se regula la posibilidad de gestión mediante un agente urbanizador, aunque con un peculiar sistema de concurso que posibilita que si la mayoria de los propietarios plantean una alternativa al urbanizador, la iniciativa de este particular no tendrá ninguna posibilidad de adjudicación.

Sin lugar a dudas es de esperar que en la futura reforma o nueva legislación urbanística de Andalucía, se regule esta figura que nos acerca al mejor urbanismo que ha habido en España, el del S. XIX, a los postulados del mejor urbanista de la Historia de España, Idelfonso Cercá, y al urbanismo europeo, basado esencialmente en la concesión administrativa y al que tendemos afortunada e irremediablemente en España tras la sentencia en el año 2001 del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea sobre el Teatro la Escala de Milán.

Alejandro Javier Criado Sánchez
Doctor en Derecho y Abogado

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA) no contempla la posibilidad de la existencia de Áreas de Reparto en suelo urbano consolidado y por consiguiente la figura del aprovechamiento medio ajena al suelo urbanizable sectorizado y ordenado y al suelo urbano no consolidado. Por ello, el artículo 60 LOUA, a la hora de determinar el cálculo del aprovechamiento medio sólo prevé el mismo para el suelo urbanizable sectorizado y ordenado y suelo urbano no consolidado. Es más, el artículo 58 no deja lugar a dudas en relación con la imposibilidad de crear áreas de reparto en suelo urbano consolidado.

Por ello, en el suelo urbano consolidado, al amparo de lo dispuesto en el artículo 56 de la LOUA, no cabe equidistribución alguna y los propietarios tienen derecho a apropiarse del 100% del aprovechamiento objetivo o real de su terreno, es decir, del que puede ejecutarse físicamente sobre el mismo, de acuerdo con la ordenanza aplicable, que en esta categoría de suelo urbano, al constituir cada solar el ámbito espacial de atribución del aprovechamiento, coincide con el techo máximo edificable del mismo, con independencia de que el planeamiento general del municipio haya adaptado o no sus determinaciones a la LOUA como el TSJA ha establecido recientemente en su sentencia de 21 de abril de 2010 en relación con el P.G.O.U. de Málaga de 1997.

En conclusión, en suelo urbano consolidado no pueden establecerse Áreas de Reparto, las cuales carecen de fundamento sin vinculación a una Unidad de Ejecución (ya sea suelo urbano o urbanizable) y consecuentemente con lo anterior, no puede aplicarse la técnica del aprovechamiento medio, ni existen excedentes o excesos de aprovechamiento, puesto que a sus propietarios le corresponde la totalidad del aprovechamiento objetivo de los mismos. En definitiva, en esta categoría de suelo urbano ni cabe la venta de excesos de aprovechamiento (ya que los mismos no existen) y la obtención de dotaciones deberá realizarse mediante expropiaciones.

Manuel Alejandro Jiménez Baras